賃貸マンションで法人登記はできないのか

賃貸マンションでも、条件が整えば法人登記はできます。ただし、住居として借りた部屋を、貸主に確認せず会社の住所に使ってよいとは限りません。

会社をつくりたいけれど、事務所を借りるほどの余裕はまだない。仕事は自分ひとりで、パソコンとインターネットがあれば済む。それなら、いま住んでいる部屋を会社の住所にしたい。起業を考えたときに、こうした疑問が出てくるのは自然なことです。

この話を分かりにくくしているのは、「会社の登記手続き」と「借りた部屋をどう使ってよいか」という、別々の話が一緒に説明されていることです。順番にほどいていきましょう。

登記が済んでも、大家さんの許可を得たことにはならない

法人登記は、会社の名前や住所、代表者などを法務局の登記簿に記録する手続きです。株式会社や合同会社の住所として登記する場所を「本店所在地」といいます。「本店」といっても、大きな看板のある店舗を用意する、という意味ではありません。

法務局が示す通常の株式会社設立の添付書類には、定款や出資金の払込みを証明する書類などが並びます。一方、大家さんの承諾書や賃貸借契約書が、すべての会社設立で必須の添付書類になっているわけではありません。

ここから分かるのは、登記の完了だけでは、貸主の了承までは必要としないうことです。会社が登記されたあとに、大家さんから「住むために貸した部屋なので、その使い方は認められません」と言われる可能性があります。登記が済んだことを理由に、もとの賃貸契約の条件が変わるわけではありません。

最初に見るのは、賃貸契約の「使用目的」

まず、部屋を借りたときの契約書を開いてみてください。「使用目的」「禁止事項」「特約」といった見出しのところに、使い方の条件が書かれています。「居住専用」「事業用としての使用を禁止」「法人登記を禁止」「貸主の事前承諾が必要」などの記載があるかを確かめます。

国土交通省が公表する賃貸住宅の標準契約書も、基本の使用目的は居住です。ただし、その解説には、特約によって、住みながら別の目的にも使えるようにする余地が示されています。特約というのは、その契約について当事者が追加で取り決める条件のことです。

つまり、住居用として借りているからといって、相談する余地が一切ないわけではありません。ただし、この標準契約書は国が示したひな型で、すべての物件にそのまま適用される法律ではありません。実際に交わした契約の内容を確認する必要があります。

「法人登記禁止とは書いていないから大丈夫」とも言い切れません。登記という言葉がなくても、居住以外の使い方を制限していることがあるからです。逆に、在宅で行う仕事や登記について、具体的な条件を付けて認めている契約も考えられます。文言が曖昧なら、自分に都合のよい解釈で進めず、利用内容を説明して確認しましょう。

在宅勤務ができることと、法人登記の許可は別

「家で仕事をするのは普通なのに、会社の住所にするのは駄目なの？」と感じるかもしれません。ここでは、実際にどんな使い方をするのかと、契約が何を認めているのかを分けて考えると整理できます。

たとえば、自分が住みながら、一人でパソコンを使って文章を書いたり、プログラムを組んだりする場合。もう一方で、毎朝従業員が出勤し、取引先が訪ねてきて、商品が何箱も運び込まれる場合。同じ「自宅で仕事」でも、建物や近隣への影響は違います。

国土交通省のマンション標準管理規約の解説でも、住宅としての使用かどうかは、生活の本拠があるか、生活に必要な平穏さが保たれているか、という観点で説明されています。家でパソコンを開いただけで、直ちに住宅としての使用ではなくなる、という話ではありません。

ただし、静かに仕事をしていれば、法人登記まで必ず許されるわけでもありません。「在宅勤務はよいが、会社の住所としての登記は認めない」という取り決めがあるなら、その条件も確認する必要があります。在宅作業についての了承を、登記の了承に読み替えないこと。ここは省略せずに聞いておきたいところです。

分譲マンションの一室なら、建物全体のルールも確認する

借りている部屋が分譲マンションの一室なら、大家さんとの契約のほかに、管理組合が定める管理規約や使用細則も確認します。大家さんはその部屋の所有者ですが、建物全体の決まりを一人で変更できるわけではありません。

国土交通省の標準管理規約には、部屋の用途を住宅に限定する条項や、借りて住む人にも使用上のルールを守ってもらう条項があります。これもあくまでひな型なので、自分の住むマンションの規約がどうなっているかを確かめます。

大家さんから了承をもらっていても、実際の管理規約との整合が取れていなければ、話が済んだとはいえません。管理会社に相談するときは、貸主側の確認と、管理規約上の確認の両方をお願いすると、行き違いを減らせます。

「法人契約可」は「法人登記可」と同じではない

物件探しの広告にも、似ているのに意味が違う言葉があります。とくに間違えやすいのが「法人契約可」です。これは、会社名義で賃貸契約を結べるという意味で使われます。社員の社宅として会社が借りる場合もあり、会社の本店にしてよいという意味とは限りません。実際、UR賃貸住宅でも、法人による社宅利用を案内しています。

法人契約可	会社名義で借りられるという話。社宅利用と本店登記の許可を混同しない。
SOHO可・相談可	住みながら働く使い方について、認められる範囲を確認する。法人登記まで含むかも聞く。
事務所利用可	認められる業種、来客、看板、法人登記などの条件を確認する。
法人登記可	登記利用を認める表示。利用する会社・事業内容・申請手続きなどの条件を確かめる。

広告の短い言葉だけでは、自分が予定している使い方のすべてまでは分かりません。「SOHO可なら何でもできるはず」と考えず、契約前に具体的な条件を聞くことが大切です。すでに住んでいる場合も、募集時の表示だけで判断せず、現在の契約書と照らし合わせてください。

大家さんには「会社の住所に使いたい」と具体的に相談する

相談するときに、「家で少し仕事をしてもよいですか」とだけ聞くと、相手は会社員の在宅勤務を想像するかもしれません。設立する会社の本店所在地として登記したいなら、そこまで伝える必要があります。

たとえば、一人でウェブ制作をする会社をつくるなら、次のような聞き方ができます。

「いま住んでいる部屋の住所を、設立予定の会社の本店所在地として登記したいと考えています。仕事は自分一人で行い、従業員の出勤やお客様の来訪は予定していません。看板も設置しませんが、会社宛ての郵便物は届きます。この使い方と法人登記は、契約上認められますか。管理規約上の条件も確認したいです。」

これは相談文の例です。来客や商品の保管があるなら、その予定を省かずに伝えます。登記の可否だけでなく、郵便受けへの会社名表示、業務に使う範囲、利用時間など、認めてもらう条件を具体的にしておくと、あとで認識がずれにくくなります。

承諾を得たら、貸主本人、またはその判断について権限を持つ管理会社からの回答として、書面やメールを残しておくと安心です。契約上、所定の申請や書面での承諾が必要なら、その手続きに従います。必要に応じて特約や契約変更も整えましょう。電話で「たぶん大丈夫だと思います」と言われた段階では、誰が何を認めたのかが曖昧なままです。

また、最初は一人で仕事をしていても、従業員を雇ったり、お客様を部屋に招くようになったりすれば、当初の説明と使い方が変わります。そのときは、承諾された範囲を改めて確認してください。

無断で登記したら、すぐに追い出されるのか

無断で登記したという事実だけで、その場で退去が決まるわけではありません。用途違反を理由とする賃貸契約の解除では、契約の内容や実際の使い方、貸主との信頼関係が壊れたといえるかなどが問題になります。「登記が見つかったら必ず即退去」と断定することはできません。

ただ、それを理由に無断で進めてよいわけでもありません。契約違反が問題になれば、使用方法の見直しや本店住所の変更を求められたり、事情によっては契約解除を巡って争いになったりする可能性があります。住所を変えることになれば、登記だけでなく、取引先への連絡やウェブサイト、請求書などの修正も必要になり、開業直後の負担が増えます。

すでに登記してしまった場合は、契約書と実際の使い方を整理し、貸主側と調整することになります。承諾を得られるのか、別の住所へ移す必要があるのかを確認しましょう。契約解除や損害賠償の話が出ているなら、契約上の問題は弁護士に、登記変更の手続きは司法書士に相談すると、相談先を分けて進められます。

自宅の住所が公開されることも、先に考えておく

自宅を本店所在地にすると、その住所は会社の情報として公表されます。国税庁の法人番号公表サイトでは、会社名、本店所在地、法人番号の基本情報を検索できます。玄関に看板を出さなくても、会社の住所を調べられる仕組みになっています。

株式会社には、一定の条件で代表取締役などの個人住所の一部を登記事項証明書等に表示しない制度があります。ただし、これは会社の本店所在地そのものを隠す制度ではありません。自宅と本店を同じ住所にすれば、代表者の住所に非表示措置を受けても、本店の情報から自宅の住所が分かることになります。

貸主の許可を取れるかとは別に、自分や家族が住む場所を会社の住所として公開してよいかも、決めておきたいところです。

自宅での登記が難しければ、別の住所を選ぶ方法もある

自宅の利用条件が合わない場合には、事務所向けの賃貸物件や、法人登記を認めているレンタルオフィス、シェアオフィスなどが候補になります。常設の作業場所が必要か、会議室を使いたいか、郵便をどのように受け取りたいかを考えると、選びやすくなります。

仕事をする場所は別に確保できていて、会社の住所や郵便受け取りのサービスが必要なら、バーチャルオフィスも選択肢です。ただし、サービス名だけで登記できると決めつけず、契約するプランで法人登記が認められるか、郵便転送の条件や追加料金はどうかを確認します。許認可が必要な事業では、住所サービスだけで事務所の要件を満たせるとは限らないので、担当窓口への確認も必要です。

別の場所に登記すれば、自宅でどんな仕事をしてもよくなるわけではありません。実際に自宅で行う作業については、自宅の賃貸契約が引き続き関係します。会社の住所を決める話と、日々働く場所の使い方は、最後まで分けて確認してください。

進める順番は、まず実際の使い方を決め、契約書と管理規約を確認し、必要な承諾や条件を書面に残してから、登記する住所を確定することです。賃貸マンションで起業できるかを、建物の呼び名だけで判断する必要はありません。自分が借りているその部屋で、何が認められているのか。会社設立の書類を作り始める前に、そこを確かめておけば、住所の問題で開業準備をやり直す事態を避けやすくなります。

筆者お気に入りのレンタルオフィス

レンタルオフィス銀座ビジネスセンター
詳細はこちらまで
「業界の先駆者」としての信頼と実績！秘書サービスも魅力。 今では一般的になったレンタルオフィスですが、その先駆者とも言えるのがレンタルオフィス銀座ビジネスセンターです。信頼と実績に加え、常時10名の秘書が提供する丁寧で正確な秘書サービスが強みです。
形態	レンタルオフィス、バーチャルオフィス
料金	月額11,000円(税込)～
拠点	銀座
評価