新規事業に賃貸のオフィス・事務所・店舗の審査は通らない

SOHOオフィス

オフィスを借りようと考えた時に、オフィス用ビルにて部屋を借りるというのが一般的な流れかと思います。

とはいえ、起業したてで雇う人もいない場合やお金に余裕がない場合には、人が住むマンションなどを利用してオフィスとして利用することも検討する方がいるかもしれません。しかし、多くの住人が住む居住用マンションにオフィスを構えようとするのは基本的に認められていないことが多いのも事実。当然審査に通らなければ、事業をスタートすることもできなくなります。

また個人事業主やSOHOは、収入が不安定であるというイメージもあり、信用度が低くオフィス契約が難しいとされています。

今回は賃貸オフィスを借りるにあたって、審査が通らないケースにはどんなものがあるのか?逆に通すためには何が必要か?またマンションをオフィスにしようとする場合に気を付けなければならない点にどのようなものがあるのか?を見ていくことにしましょう。

賃貸オフィスの審査が通らないケースとは?

事業を始めたばかりの方がオフィスを借りようと物件を探したとします。当たり前ですが、賃貸契約においては事前審査があり、それに通らなければオフィス契約ができません。しかしながら、ほとんどの場合スタートアップ企業が審査に通るのはかなり厳しいと言えます。

その理由として考えられるのが、

  • 起業・開業したばかりである
  • 資本金が少なすぎる
  • 経営者個人の収入が低すぎる
  • 怪しい業種である
  • オーナーの意向
  • 借金がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

起業・開業したばかりである

会社を立ち上げたばかりの方は実績がないと判断されて、オフィス審査に通らないことが非常に高いです。また立ち上げから3年以内でも同様に厳しいとされています。これは2期分の決算書を必要とするところが多いためです。

もし開業1年目で決算書も無い場合、事業計画書などの提出を求められることもあるとのこと。

まれに立ち上げ直後でも保証会社を通じての契約や、前職での大きな実績などが認められる場合には審査が通ることもありますが、その確率は少ないと言えるでしょう。

資本金が少なすぎる

会社を立ち上げる際に必要なものに資本金があります。2006年の新会社法以来1円でも会社が作れるため、資本金が少なくても会社として成立させることは可能です。しかし、少なすぎる資本金は対外的な会社の信用にも影響します。その結果、資本金が少なすぎてオフィス審査に通らないということが十分あり得ますので、会社立ち上げの際によっぽど資金に困っていない限りは相応の資本金を準備すると良いでしょう。社員がいない場合でも100万円~300万円ぐらいの資金は資本金として見ておきたいところです。

経営者個人の収入が低すぎる

個人事業主の場合には、月額賃料の36倍の年収がないとオフィス審査に通らないと言われています。つまり10万円の賃料がかかる場合には360万円の年収がないと厳しいということになります。また、連帯保証人を立てる場合にも同様に月額賃料の36倍の年収に満たない場合には審査に落ちることもあります。

現在は昔のように連帯保証人を立てることは少なく、保証会社に依頼するケースが増えていますので審査は厳しくなります。

怪しい業種である

起業には成功したものの、業種的に怪しいと判断された場合にもオフィス審査に通らないことがあります。たとえば、水商売やアダルト系のビジネスを行っている企業、また貸金業、一見して何屋であるかわからない業種などもこれに該当してきます。この手のビジネスのように社会的に信用が低いからといって審査が全く通らないということではなく、敷金・礼金が通常より増やされたり、保証会社を立てるといった形で借りられるケースもあるようです。

オーナーの意向

賃貸オフィス契約においては最終的に物件のオーナーがOKと言えば借りられます。それほどオーナーの意向が強く、入居数が少なければ条件がすべて満たなくても借りられる場合はありますし、反対に入居数に困ってない場合には少しでも条件が満たないならNGとされるといった具合です。

借金がある

事業をすでに行っている場合、借金があるといったケースではオフィス審査が通る確率は低いと言わざるを得ません。これは借り入れの場合と同様です。法人はもちろん、代表者個人に過去に滞納などがある場合やブラックリストに登録されている場合は難しいでしょう。

賃貸オフィスの審査に通るためには?

では賃貸オフィスの審査に通るために必要な事にはどんなものがあるでしょうか?

  • 個人または企業の信用度を高める
  • 審査基準を知っておく
  • 必要となる書類を過不足なく準備する
  • 1つだけでなく複数候補を選定しておく

ではそれぞれ見ていきます。

個人または企業の信用度を高める

オフィス審査に通過するには、代表または会社自体(個人事業主の場合には自分)の信用度を高めなければ何も始まりません。信用度を図る一つの基準としては、民間の信用調査会社などを利用したデータを基に判断されることが多いですので、それらの会社に評価を下げられないよう健全な事業を行うことが求められます。

審査基準を知っておく

対象となる賃貸オフィスの審査基準は当然ながら物件によって異なります。そのオフィスがどのような条件をもとに審査を行っているのか、ネットなどの情報を頼りに調べておくと審査に通る確率が上がるはずです。当然、自社にとっては厳しい条件のある物件は審査OKとなるのは難しくても、必ずどこかに審査が通りやすいところはあります。手あたり次第当たってみるというのでは効率が悪いので、様々な角度から情報を仕入れられるようにしておきましょう。

必要となる書類を過不足なく準備する

審査においては提出書類が求められます。

たとえば法人の場合だと、

  • 登記簿謄本
  • 会社概要(会社ホームページのプリントアウトなど)
  • 決算書2期分
  • 代表者の身分証明書

これに加えて連帯保証人が要る場合には、

  • 身分証明書
  • 収入証明書

などが必要です。

起業したての場合、またはこれから起業する予定の場合には、

  • 事業計画書
  • 職務経歴書

などが必要となる場合があります。

これらの書類は必要な時にすぐ提出できるように事前に準備しておく必要があります。中には、すぐに用意できないものもありますので(決算書等)、必要となる締め切り日から逆算して準備しておきましょう。

1つだけでなく複数候補を選定しておく

気に入ったオフィス物件を一度見てしまうとそれ以外のものが目に入らなくなることがあります。しかし今見ている物件を自分が気に入っているのと同様に、他社も狙っていることは容易に想定されます。

1日決めるのが遅かったがゆえに先に別の会社に決まってしまった、ということは往々にしてあります。

他の物件の中にも条件の良いものはありますし、候補とする物件はいくつか見ておく方が絶対に良いです。

マンションをオフィスにしようとする場合には?

ここまでは賃貸オフィスを借りる場合について見てきましたが、マンションをオフィスに考える場合も当然あることでしょう。一般的にマンションは住居用であるため、オフィスとして使う契約にはなっていません。

マンションをオフィス利用していいかはその物件ごとに異なりますが、多くの場合で、不特定多数の人間が出入りすることにより「不審者が出入りしている」というように見られてしまうなど、人の行き来が頻繁にあるような場合には他の住人に迷惑や不安を与えてしまうことからNGとされています。

ただし、お客様を呼ばないタイプの業種や仕事(プログラマー、デイトレーダーなど)もありますので、その場合にはオフィス利用が事実上知られることはないでしょう。

また個人事業主やSOHOの場合には、オフィス契約が難しいと先ほど述べましたが、マンションを個人契約にて利用するのがワークスペース確保には最適かもしれません。しかし、その場合には自宅と仕事場の境界線がないので、オンオフの切り替えが難しいという新たな問題も発生します。

新規事業、スタートアップ時にオフィスをスムーズに借りたいならレンタルオフィスがおススメ!

以上のように新規事業を行う場合、起業をしたばかりのスタートアップ企業など、信用や実績が乏しくオフィススペースが借りにくいということがあることがわかっていただけたかと思います。このようにワークスペースを見つけるのは非常に大変な労力がかかりますので、出来る限りオフィス探しを楽に行えるに越したことはありません。

そこでおすすめなのが「レンタルオフィス」。レンタルオフィスはその名の通り、オフィスとして利用できるワークスペースです。個室や会議室を利用して作業したり、オフィス備品や設備が自由に使用出来たりするため、オフィス立ち上げの手間を大幅に軽減します。また、審査は賃貸オフィスやマンションと比べても低くなっており、スタートアップ企業や個人事業主でも利用しやすいのが特徴です。さらに法人登記も出来るレンタルオフィスであれば、自宅で登記せず、レンタルオフィスを対外的な拠点とすることも可能です。

中でも銀座にある時間貸しレンタルオフィス「銀座ビジネスセンター」はこれから起業する方や1人会社社長、士業、個人事業主など小規模事業者であっても利用しやすいレンタルオフィス。月額11,000円からの料金で銀座にオフィスを構えることが出来ます。バーチャルオフィスとしても利用でき、登記はレンタルオフィスで、作業は自宅、必要な時だけ個室を予約(1時間1,760円~)してミーティング、といったフレキシブルな利用も可能となっています。

「なかなか気に入ったオフィスに出会えない」そんな方はぜひ「レンタルオフィス」というオフィス選びの選択肢に加えてみてくださいね!

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